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싸니까 믿으니까 인터파크도서
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신도시의 미래 일본 신도시 건설 50년의 교훈과 시사점
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[서평]《공간의 미래》- 공급 확대가 답이다 : 네이버 블로그
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신도시 의 미래 독후감
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‘조성 30년’ 1기 신도시의 미래는?…21일 군포시청서 토론회 | 연합뉴스
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서울 부동산의 미래 : 서울 부동산의 완벽한 사용 설명서 책소개 내용 줄거리
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코로나 이후, 대한민국 부동산 도서 리뷰 : [서평] 코로나 이후, 대한민국 부동산 | YES24 블로그
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![코로나 이후, 대한민국 부동산 도서 리뷰 : [서평] 코로나 이후, 대한민국 부동산 | YES24 블로그](http://image.yes24.com/momo/TopCate3239/MidCate009/323881880.jpg)
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1기ㆍ2기 신도시의 현재가치와 미래가치!
입주 50년이 지난 일본의 신도시들은 입주민의 고령화와 건물의 노후화로 큰 사회문제가 되고 있다. 뿐만 아니라 자족성이 부족한 베드타운 신도시를 양산한 결과 젊은 인구의 도심회귀로 신도시가 활력을 잃어가고 있다. 일본의 경우 입주 30년이 지나면서 신도시 문제가 시작된 것으로 미루어 짐작하건데 입주 25년을 넘긴 우리나라 1기 신도시들은 2025년을 전후하여 신도시 문제가 본격화 될 것으로 보인다.
분당ㆍ평촌ㆍ일산 ㆍ산본ㆍ중동 등 수도권 1기 신도시 5곳에 약 30만 가구, 120만 명이 살고 있다. 또한 동탄1, 동탄2, 판교, 광교, 한강, 운정, 옥정, 위례, 고덕, 검단 등 수도권 2기 신도시 10곳에는 약 60만 가구에 170만 명이 거주할 것으로 예상되고 있다. 수도권 1기와 2기 신도시를 합해서 15개 신도시에 약 90만 가구, 약 300만 명이 거주할 것으로 예상되며, 이는 수도권 인구의 10% 이상 차지하는 비율이다. 수도권 1기ㆍ2기 신도시 외에 인천지역 신도시, 수도권 택지개발지구 등을 포함한다면 계획도시에 거주하고 있는 인구는 수도권 인구의 1/3 이상이 될 것으로 추정되고 있다.
수도권 주택 부족문제를 해결하기 위해 대도시 주변에 베드타운형 위성도시를 건설한 것은 일본과 한국 모두 공통된 현상이다. 그러나 일본의 경우 1960~80년대에 집중 건설되어 입주 50년을 넘긴데 비해, 한국의 경우 1990~2010년대에 집중 건설되어 약 30년의 시차가 있다. 30년간의 시차에도 불구하고 일본에서 나타난 신도시 문제는 우리나라에 나타날 것이다.
일본 신도시의 모습은 한국 신도시의 미래이다. 일본보다 한국이 더 걱정되는 이유는 고령화나 인구감소 속도가 훨씬 빠르기 때문이다. 일본 신도시가 10∼40년에 걸쳐 건설되었는데 비해, 한국의 신도시들은 5∼7년 만에 건설되었다. 이는 수십 년간 다양한 연령층이 입주한 일본과 달리 한국은 단기간에 비슷한 세대가 동시에 입주했기 때문에 입주민 고령화가 더욱 심각해질 수 있다. 정부는 일본에서 나타나고 있는 고령화 문제와 건물과 시설의 노후화문제에 대한 대비책을 미리 세워야 할 것이다. 특히, 신도시를 떠나는 젊은이들을 머무르게 하기 위해 일자리 등 자족기능을 지속적으로 보완해 주어야 한다.
우리나라보다 산업화와 도시화 및 신도시 건설이 앞서 진행된 일본 신도시 문제를 바탕으로 우리나라 신도시 문제점과 발전방향을 제시하였다. 특히, 수도권 1기ㆍ2기 신도시의 장단점과 호재를 바탕으로 현재가치와 미래가치를 전망하였다. 또한 인천지역 신도시와 최근 건설된 수도권 택지개발지구의 장단점 비교를 통해 투자성과 미래가치를 전망하였다. 이 책은 신도시에 내 집 마련을 하거나 투자하려는 독자들에게 현재가치와 미래가치가 뛰어난 신도시를 선택하는데 좋은 길잡이가 되는 책이다.
[책속으로 추가]우리나라 보다 30년 앞서 건설된 일본의 신도시 문제점을 교훈삼아 대처방안을 찾아야 할 것이다. 아무런 대책 없이 앞으로 10~20년이 지나면 일본의 신도시가 경험했던 문제보다 더 심각한 문제에 직면하게 될 것이다. 신도시의 자족성을 높여 다양한 일자리를 만들어 주는 것이 앞으로 다가올 우리나라 신도시의 고령화와 건물노후화에 대한 가장 확실한 대응책이다. (202P)
문재인 정부에서 신도시에 영향을 미칠 것으로 예상되는 정책은 공급관련 정책들이다. 문재인 정부에서 공급측면의 대책으로는 분양가상한제 도입, 서민을 위한 주택공급 확대, 공적임대주택 공급확대 등이다. (236P)
문재인 정부는 신도시 건설보다는 도시재생 뉴딜사업에 집중할 것으로 보인다. 따라서 신도시 공급물량을 많지 않으며, 특별한 신도시 건설계획은 없을 것으로 보인다. 다만, 서민을 위한 공공임대주택 또는 공적임대주택의 공급확대를 위해서는 기존에 개발 중인 신도시 또는 택지개발지구에서 공급해야 할 것이다. (242)
그러나 한국은행은 1ㆍ2인 가구 증가로 중소형 아파트 선호 현상은 계속되고, 은퇴세대의 투자 수요로 월세 확대 추세도 이어질 것으로 전망되기 때문에 주택가격이 폭락할 가능성 낮다고 보고 있다. 한국은행은 2017년 7월 ‘인구 고령화가 주택시장에 미치는 영향’ 보고서를 통해 인구 고령화에도 2035년까지 주택수요가 줄어들지 않고, 그 증가폭만 둔화된다고 분석했다. (247P)
일부 비관론자들은 10년 전부터 집값이 폭락한다는 버블붕괴론을 주장하였다. 버블 붕괴론자의 말을 믿고 내 집 마련을 미룬 서민들만 피해를 보았다. 주택가격이 폭락한다는 주장만 믿고 내 집 마련을 미룬 서민들은 그동안 상승한 주택가격에 상대적 박탈감을 느끼고, 상승한 전월세에 허탈해 하고 있다. (248P)
인구감소와 고령화 등의 영향으로 주택가격이 폭락할 것이라는 주장은 지나친 과잉반응이다. 한국은행과 통계청이 조사에도 알 수 있듯이 우리나라 사람들은 60세 이후에도 집을 보유하는 추세가 여전했다. (250P)
부동산114 자료에 따르면 2017년 전국 입주물량 37만 8,765가구가 입주할 것으로 전망하고 있다. 2018년에는 역대 최대인 43만 4,399가구가 입주할 것으로 전망되고 있어 역전세난이 우려되고 있다. (254P)
수도권 전체의 주택보급률이 98%에 머물고 있어 집값이 전세금 아래로 떨어지는 ‘깡통주택’ 사태가 나타날 가능성은 낮다. 특히 일시적 공급과잉에 따른 역전세난은 2년 후 전세갱신 시점이 되면 자연스럽게 시세를 회복할 것으로 보인다. (255P)
동탄2신도시가 분양가격 이하로 매물이 나오는 이유는 동탄2신도시 입주시점에 인근 화성, 용인, 평택 등에 공급물량이 한꺼번에 몰렸기 때문이다. 그러나 동탄2신도시는 인접한 동탄1신도시 인구를 합하면 40만 명이상의 거주하는 거대신도시가 되어 분당과 같은 규모로 발전해갈 여지가 충분하다. 따라서 분양가격 이하로 떨어진 매매가격과 전세가격 약세현상은 일시적 공급과잉에 따른 현상이며, 시간이 지나면 시세를 회복해 갈 것이다. (259P)
부동산 시장은 수요와 공급 원리에 따라 움직인다. 특정지역에 일시적으로 공급이 멀리면 과잉현상이 생길 수밖에 없다. 2016~ 2017년을 전후하여 일시적으로 공급이 몰린 대표적인 곳이 화성, 하남, 김포, 평택, 인천 지역으로 알려 지고 있다. 그 중 화성 동탄2신도시, 평택 고덕신도시, 김포 한강신도시는 대규모 공급이 일시적으로 몰리기 때문에 분양가격 이하의 매물이 나오거나 미분양이 생길 수 있다. (263P)
10~20년 후 우리나라 신도시들은 일본의 신도시들이 겪었던 고령화, 건물 및 시설 노후화, 젊은 세대의 도심회귀 문제를 겪을 것이다. 고령화 문제가 심각해 질 것이며, 건축물 및 시설의 노후화 문제에 직면하게 될 것이며, 일자리가 없는 자족성 부족문제가 심각해 질 것이며, 구도심을 도시재생사업이 활발해 질 것이다. (274P)
젊은이들이 신도시를 떠나는 이유는 일자리와 싼 주거비 때문이며, 이 두 가지 조건이 맞지 않으면 신도시를 떠나 도심으로 회귀하는 일은 없을 것이다. 서울에 일자리가 많더라도 주거비가 비싸다면 서울로 출퇴근하면서 주거비가 싼 신도시에 거주하는 현상이 지속될 것이다. (276P)
[서평]《공간의 미래》- 공급 확대가 답이다
‘여러 가지 상황들을 종합해서 포스트 코로나 시대에 지어질 아파트의 디자인 원칙을 다섯 가지로 정리할 수 있다. 첫째, ‘1가구 1발코니다. 폭이 2.5미터가 넘는 발코니를 만들어서 누구나 집에서 사적인 외부공간을 가질 수 있게 한다. 둘째, ‘소셜 믹스 공원’이다. 아파트 단지의 1층 지면을 적극 개방하여 아파트 주민뿐 아니라 누구나 공원, 상업 시설, 문화 시설을 사용할 수 있게 한다. 셋째, 기둥식 구조다. 기존의 벽식 구조가 아닌, 기둥 구조로 만들어서 바뀌는 시대적 상황에도 재건축 없이 변형해 사용될 수 있게 한다. 넷째, ‘복합 구성’이다. 도시 속에 주거, 업무, 학교 등을 나누어서 배치하는 것이 아니라, 건물 내에 입체적으로 구성하는 것이다. 작은 위성 학교, 공유 오피스 등을 작게 나누어서 주거와 섞어서 배치한다면 교통량도 줄이고 전염병 전파도 줄일 수 있는 공간 구조가 될 것이다. 다섯째, 친환경적인 목구조를 사용하는 것이다. 환경 문제와 지구 온난화를 막는 데 큰 도움이 될 것이다. 이상 다섯 가지의 원칙으로 도시와 건축이 업그레이드된다면 우리는 새로운 공간이 만드는 새로운 사회에 살 수 있을 것이다.’
저자는 포트 코로나 시대의 아파트 구조에 대해 이런 제안을 하네요. 우리나라 아파트 구조는 좀 지루한데요. 저도 언젠가 외부 발코니가 있는 기둥식 건물에 살고 싶네요.
<코로나와 도시>
‘덴마크 건축가 얀 겔은 벤치를 가지고 재미난 실험을 했다. 꽃밭을 향해서 배치되어 꽃을 볼수 있는 벤치와 거리를 향해 배치되어 걸어 다는 사람을 구경할 수 있는 벤치 중 어느 쪽 벤치에 더 많은 사람이 앉는지 알아보는 실험이었다. 결과적으로는 사람을 구경할 수 있는 벤치에 10배 더 많은 사람이 앉았다.’
인간은 사회적 동물이래요. 코로나에도 불구하고 모여 살 수 밖에 없대요.
‘제프리 웨스트의 저서『스케일』에 따르면 인구가 2배 늘어나면 특허출원 건수가 2.15배로 뛴다고 한다. 인구의 규모가 커질수록 도시가 더욱 창의적으로 되어 간다는 것이다. 이 밖에도 평균 임금, 전문 직업인 수도 인구가 2배가 늘어날 때 2.15배가 늘어난다. 반면 에너지 절약적인 면에서는 절감이 된다. 미국, 일본, 독일 도시의 경우 인구가 2배 늘어날 때 주유소는 1.85배만 늘어났다고 한다. 결과적으로 도시의 규모가 늘어나면 도시 인프라 초기 투자 비용은 7.5퍼센트 줄어들고 창의성은 7.5퍼센트 증가한다. 더 큰 도시가 될수록 경쟁력이 생긴다는 연구 결과다. 그런데 문제가 있다. 도시의 규모가 2배 커지면 범죄율과 전염병의 전파도 2.15배 증가된다는 문제가 생긴다.’
인구가 밀접될수록 창의력이 높아지고 에너지 효율이 올라간대요. 전염병은 더 퍼질 수 밖에 없고요. 그럼에도 도시화 추세를 막을수는 없을 거래요. 전염병 예방을 위해 인류는 상하수도 건설, 항생제와 백신 개발로 대응해왔대요.
’20세기 들어서 뉴욕은 전 세계에서 가장 밀도가 높은 도시 공간을 구축했다. 그 배경에는 새로운 건축 기술의 도입이 큰 역할을 했다. 유럽의 도시들은 산업혁명 이후인 19세기 말 이미 어느 정도 도시로의 인구 이동이 이루어진 상태였다. 도시 간에는 기차가 놓였고, 근교에서 기차를 타고 출퇴근하는 사람도 생겼다. 상대적으로 신흥국이자 후발주자였던 미국의 뉴욕은 선배격인 유럽의 도시들보다 더 높은 밀도를 가진 효율적인 도시 공간 구조를 가질 필요가 있었다. 다행히 후발주자인 뉴욕은 다른 유럽의 도시와는 달리 엘리베이터가 발명된 이후에 성장한 도시다. 뉴욕은 엘리베이터, 철골 구조, 철근 콘크리트라는 신기술을 이용해서 고층 건물을 지었다.’
오늘의 뉴욕을 가능하게 만든 건 고층을 지을 수 있는 현대의 건축기술과 엘리베이터네요. 인구 밀도가 급격히 늘어나면서 뉴욕은 세계에서 가장 경쟁력 있는 도시가 되었대요. 오늘 날 뉴욕에 사는 사람은 유럽 도시에 사는 사람보다 하루에 열 배 많은 사람과 교류할 수 있대요.
인터넷이 활성화된 요즘에는 예전처럼 밀집된 도시에서에서 모여 살 필요가 없는 건 아닐까요? 저자는 여전히 오프라인 접촉이 필요하다고 보고 있어요. 온라인과 오프라인을 병행해야한대요. 아마존이 ‘아마존 고’라는 오프라인 가게를 시작한 것도 온라인만으로는 부족하기 때문이래요.
향후 재택근무가 가능한 일자리는 인공지능으로 대체될 수 있대요. 반면에 간호, 미용, 아기 돌보기, 고급 레스토랑 서빙 등 서비스업은 쉽게 로봇으로 대체하기 어려울 거래요. 이들 일자리는 도시에 있을 거래요. 이들이 도시로 몰려들 거래요. 여유 있는 사람도 도시에 살면서 가끔씩 교외로 나갈 거래요.
그러니 전염병에 강한 도시를 만들어야 한대요.비대면이 늘어나는 포스트 코로나 시대에는 다앙한 계층이 섞일 수 있도록 도시 속 공원을 활성화해야 한대요. 우리나라 도시의 문제점은 도심내에서 다양한 사람들이 어울릴 수 있는 공간이 부족하다는 점이래요. 그래서 식사후 비싼 커피숍을 찾을 수 밖에 없대요. 뉴욕은 어디에서든 10분 거리에 공원이 있고, 거리에 벤치가 많대요. 공원은 크기보다 접근성이 중요하대요. 이를 위해서는 아파트 내 정원을 외부에 개방해야한대요. 또 개별 세대의 발코니를 마당과 같이 비를 맞을 수 있고 나무를 심을 수 있는 마당같은 외부 발코니로 만들어야 한대요.
‘기술은 발전할수록 눈에 보이지 않는 곳으로 사라진다. 땅 위에 있던 전봇대와 전선도 신도시를 만들 때는 전선 등을 땅에 묻어 지중화地中化시키기 때문에 보이지 않는다. 예전에는 노천으로 노출됐던 상수도와 하수도도 지하로 들어갔고, 지상을 다니던 전차는 지하로 들어가서 지하철이 되었다. 휴대폰의 키패드도 스마트폰이 되면서 화면 속으로 사라졌다.’
이런 추세로 볼 때 향후에는 기존 도로 지하에 자율 주행로봇 전용 도로망이 필요할 거래요. 물류는 이 지하 도로망으로 처리하면 효율성이 높아질 거래요. 물류를 지하에서 처리하고 지상은 인간을 위한 느린 공간으로 만들어야 한대요.
‘나는 우리나라의 근대화가 늦었던 가장 큰 이유로 온돌 난방 시스템을 꼽는다. 온돌 때문에 단군 이래 모든 주거가 1층이었다. 단층 건물로는 고밀화된 도시가 만들어지지 못하기 때문에 인구밀도가 낮았고 주변에 물건을 사 줄 사람이 적었기에 상업이 발달하지 못했다. 상업이 발달하지 못하자 화폐 통화량이 적었고, 그러자 화폐를 통한 자본이 축적되지 못했고 새로운 상인 계층 또한 형성되지 못했다.’
온돌 때문에 도시화가 지연되고 상업 발달이 안 된 측면이 있다고 하네요. 도시는 반도체처럼 집적되어야 경쟁력이 있대요.
<청년의 집은 어디에>
‘내가 하려는 이야기는 정상적인 경제 상황에서 건강한 중산층을 더 많이 만들기 위해서는 청년에게 임대주택을 공급하는 대신 부족하더라도 가급적 빨리 주택을 소유할 수 있게 해 줘야 한다는 것이다. (중략)
매년 경제 성장을 목표로 움직여서 인플레이선 되는 자본주의 경제에선 부동산을 소유하지 못하면 계속 뒤처지게 된다. 반대로 부동산 자산을 소유하면 경제 성장의 열매를 나눠 가질 수 있다. 우리 부모 세대의 경우가 그랬다. 베이비붐 세대가 돈을 번 이유는 1970년대에 집을 구매하고 국가 경제가 성장하면서 매년 10퍼센트 이상의 인플레이션이 되자 덩달아 집값이 올라가서 큰 자산이 된 것이다. 이때 대출을 끼고 더 비싼 집을 산 사람은 더 큰 이익을 봤다. 이것을 투기고 나쁜 행동이라고 말하는 사람이 있다. 하지만 그렇게 말하는 사람 중에 돈이 있어도 집을 사지 않은 사람이 있나 확인해 보기 바란다.’
기성세대는 월급과 대출을 통해서 자산을 축적할 수 있었어요. 그런데 최근에는 월급은 안 오르고 아파트 가격은 현기증 나는 속도로 오르고 있으니 청년들이 비트코인 투기나 하며 좌절할 수 밖에 없겠네요.
‘그런데 만약에 청년들의 주거를 임대 주택 중심으로 공급한다면 어떤 일이 일어날까? 청년 임대 주택에서 편하게 월세로 살던 청년이 장년이 되면 그때는 이미 집값이 너무 올라서 주택 구입을 포기할 가능성이 높다. 그리고 이들은 또 다른 임대 주택을 정치가에게 구걸하게 될 것이다. 경제적 자립이 어려워지고 정부와 정치가에게 더 의존적인 사람으로 남아 있게 된다.’
저도 임대주택 확대 공급 운운하는 정치인들 만나면 한 대 쥐어박고 싶어요. 서민을 영원히 노작농으로 만드는 정책이죠.
‘우리는 30평 아파트 2세대를 부수고 30평 1채와 15평 2채를 지어서 3세대를 만들어야 한다. 더 나아가 용적률을 올려서 세대수를 더 늘려야 한다. 그래야 집값이 떨어진다. 그것도 소득 3만 달러 시대에 맞는 수준의 발코니도 있고 일인당 점유 면적이 적절한, 시장이 원하는 아파트를 개발해야 한다. 시장과 싸우지 말고 시장을 이용해야 한다. 우리는 지난 10년간 도시와 주거를 업그레이드하는 우리 세대의 책임을 다하지 않았다.’
세금만으로 부동산 시장을 찍어 누르려고 하지 말고, 공급과 세금 정책을 믹스해야 한대요. 불량한 주택을 업그레이드할 수 있도록 물꼬를 터 주어야 한대요.
‘집을 소유한 사람이 많은 사회가 그렇지 못한 사회보다 더 건전한 공동체를 만들 수 있다. 그렇게 단언할 수 있는 이유는 이미 소련, 북한, 동유럽의 사례를 경험해 본 바 인간은 그렇게 착하지 않기 때문이다. 인간이 무소유 하도록 정신을 개조하려는 시도는 석가모니부터 시작해서 최근의 법정 스님까지 수천 년간 여러 종교와 철학에서 시도해 왔다. 그래도 바뀌지 않는 게 인간이다.’
정의로운 사회를 만들겠다는 선의를 가지고 추진했을 수도 있는 정책이 재앙적인 결과를 초래했어요. 바로 청년들의 꿈을 앗아간 거죠. 최고의 부동산 정책은 공급 확대라고 생각해요. 한국에서 불평등의 가장 큰 근원인 부동산 가격이 하루 빨리 안정화 되기를 기원해요.
(Happy Oh, 2021.7.24.)
‘조성 30년’ 1기 신도시의 미래는?…21일 군포시청서 토론회
(군포=연합뉴스) 김인유 기자 = 경기 군포시는 오는 21일 오후 7시 시청 대회의실에서 ‘1기 신도시 30년, 도시의 미래를 묻다’를 주제로 토론회를 개최한다고 17일 밝혔다.
‘조성 30년’ 노후 1기 신도시 활성화 상생 협약 [군포시 제공. 재판매 및 DB 금지]
이번 토론회는 1기 신도시가 조성된 경기 고양·성남·부천·안양·군포시가 노후 신도시의 문제점을 지적하고 정부 과제 등을 논의하기 위해 마련된다.
이한준 국토교통연구회장이 좌장을 맡는 가운데 홍경구 단국대 교수가 ‘3기 신도시 조성과 1기 신도시의 시사점’, 신동우 아주대 명예교수가 ‘노후 1기 신도시의 문제점과 정부의 대응과제’로 주제발표를 한다.
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이어 한대희 군포시장과 성복임 군포시의회 의장, 윤정중 LH 토지주택연구원 스마트도시연구실장, 이재용 산본공동주택리모델링사업연합회장이 토론한다.
온·오프라인으로 동시에 진행되는 토론회는 군포시청 유튜브로 생중계하며, 오프라인 토론장에는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 방지를 위해 방청객이 50명으로 제한된다.
앞서 5개 지자체 시장들은 10일 국회에서 노후 1기 신도시 활성화를 위한 상생협약식과 합동기자회견을 열고 노후 1기 신도시 활성화 특별법 제정 및 정부의 대책 마련 등을 촉구한 바 있다.
1기 신도시는 정부가 폭등하는 집값 안정과 주택난 해소를 위해 고양 일산, 성남 분당, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본에 만든 계획도시다.
1989년 조성 계획이 발표되고 나서 1992년 말까지 5개 신도시에는 순차적으로 총 432개 단지에 29만2천9가구의 주택이 건설돼 주민들이 입주했다.
올해 분당신도시가 입주 30년이 됐고, 내년과 2023년에 일산, 평촌, 산본, 중동신도시가 준공 30년을 맞게 되면서 해당 도시들마다 주택 노후화로 인한 상·하수도관 부식, 주차난 등 주민 불편이 커지고 있다.
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